Кадастровый инженер

Козлова Лариса Владимировна

кадастровый инженер

тел. +7-982-308-97-63

larisa.vl.kozlova@mail.ru

 

 

 

 

Зачем нужны кадастровые работы?

Основой кадастровой деятельности является Федеральный закон О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ  ФЗ-218 от 13.07.15 г. (в виде гиперссылки на https://rg.ru/2015/07/17/nedvizh-dok.html), который определяет виды, объемы и состав кадастровых работ и их итоговых документов. Из текста следует, что обратиться к кадастровому инженеру нужно в тот момент, когда нужно внести или изменить информацию о вашем объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. Обычно это необходимо при продаже/покупке, наследовании, дарении и других сделках, а также в случае, когда у вас нет никаких документов на объект недвижимости. К объектам недвижимости относятся: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного стоительства, при этом не относятся заборы, ограждения, временные и сезонные объекты (например, теплицы). Для садоводов типичные объекты недвижимости — это земельный участок, дом на участке, баня, гараж.

 

Что такое «дачная амнистия» и сроки ее действия?

28 февраля 2018 года президент подписал Федеральный закон № 36 о продлении так называемой «дачной амнистии» до 01 марта 2020 года. Это значит, что россияне смогут оформлять права на принадлежащие им объекты индивидуального жилищного строительства «без необходимости получать разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию».

Дачная амнистия была принята в 2006 году, когда был введен упрощенный порядок оформления прав граждан на недвижимость: садовые дома, дачные и садовые земельные участки, а также объекты индивидуального жилищного строительства. При этом около миллиона россиян до сих пор не воспользовались этим правом.

Первая причина нежелания пользоваться возможностями «дачной амнистии» в том, что даже льготный порядок регистрации прав на недвижимость требует затрат времени на сбор документов и финансовых расходов. Так, для регистрации жилого дома необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором построен дом, и разрешение на строительство. На садовый или дачный дом не требуется разрешение на строительство, вместо него достаточно оформить декларацию и технический план, сформированный кадастровым инженером, услуги которого платные.

Еще одна причина, по которой граждане не спешат регистрировать свою недвижимость, – налоги, которые придется платить в этом случае. Юристы предупреждают, что экономия на налогах сегодня, создает большие проблемы для будущих наследников. В некоторых случаях оформить права на незарегистрированную недвижимость, полученную по наследству, оказывается дороже, чем стоит сам участок или постройка, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

 

Зачем нужно делать «межевание»?

«Дачная амнистия» за время своего действия породила большую проблему: отсутствие установленных границ у огромного числа земельных участков и домов, право собственности на которые зарегистрировано. Такая ситуация сложилась благодаря существовавшей практике регистрации права собственности на участок без межевания. Граждане пользовались такой возможностью опять же с целью экономии, чтобы не тратиться на услуги кадастровых инженеров. На сегодняшний день запрета на оборот земельных участков без уточненных границ нет, то есть продать, подарить, передать по наследству и т. д. такой участок можно. Но эта ситуация временная, так как законодатели уже принимали решение о таком ограничении и вернутся к нему снова.

 

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в досудебном порядке

 

Одним из часто задаваемых вопросов является возможности оспаривания кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2017 года и даты применения кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости: в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при территориальном Управлении Росреестра.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости и необходимые документы в недвижимости его рыночной стоимости;комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Челябинской области подаются по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 85.

 

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта
  4. документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 57, каб. 301, E-mail: vpo74@yandex.ru.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано без приложения указанных документов или с нарушением сроков, или величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения которой оспариваются, ранее установлена в размере его рыночной стоимости, оно не принимается к рассмотрению, о чем секретарь комиссии в течение семи рабочих дней с даты поступления такого заявления уведомляет заявителя. Уведомление содержит перечень оснований, по которым заявление не принято к рассмотрению, с приложением самого заявления и приложенных к нему документов (в случае их наличия).

Обращаем Ваше внимание, что в заявлении о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо указывать актуальный адрес места проживания, а также способ получения документов (лично или почтовым переводом). Документы, неполученные лично в месячный срок, направляются заявителю почтовым отправлением.

Кроме того, для юридических лиц в заявлении необходимо указывать основной регистрационный номер записи о государственной регистрации (ОГРН), а физическим лицам страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).

Перевод садового дома в жилой.

Для получения положительного решения по переводу садового дома в пригодный для постоянного проживания с возможностью регистрации в нем необходимо, чтобы дом соответствовал ряду требований, которые указаны в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 в редакции от 24.12.2018 г.

Основные требования, которым должно отвечать жилое помещение:

  1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.
  2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин.
  3. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования.
  4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
  5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
  6. . Наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
  7. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
  8. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
  9. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных домов — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных домов — не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
  10. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) должна быть не менее  2,5 м. Высота коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
  11. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
  12. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.
  13. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
  14. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления не должны превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Дополнительно следует отметить, что пункт 1 перечисленных требований подразумевает, что Правилами землепользования и застройки муниципального образования должна быть установлена возможность размещения жилых домов на той территории, где расположен объект капитального строительства. Обращаю особое внимание на тот факт, что действующие на данный момент Правила землепользования и застройки г. Магнитогорска в редакции от 30.10.2018 г. относят все Садоводческие товарищества г. Магнитогорска к территориальной зоне «Ж-5», в которой размещениежилых домов не предусмотрено.